代建风云 | 封面文章

文/乐居财经 曾树佳

古稀之年的黄如论，给儿子黄涛创造了一次刷屏地产圈的机会。

6月6日，腾云筑科置业以4947.38万元的价格购入当代管理。这是目前少有的代建资产收购案，很为划算，在资产净值上打了55折。

当代置业的“藤”上有众多“葫芦娃”，黄涛却独爱代建。当挥舞杠杆的时代一去不复返，代建正在成为地产商“活下去”的新出路。

自去年集中供地以后，国央企拿地，给代建的生意添了一把火。一位代建企业高管颇为凡尔赛，“2021年下半年以来，几乎天天加班，公司新业务多到忙不过来了，一些国企、央企主动找到我们谈合作。部门内部也没有裁员，反而还在大举招人。”

眼下，各路代建生意人粉墨登场，有地产CEO辞职搞代建，有房企连夜成立代建部门，还有开发商不惜转型更名为代建商，家家都想分一杯羹。一时间，地产代建风起云涌。

据乐居财经统计，目前发展代建业务的品牌房企已超过40家，既有大型房企万科、中海、保利、华润、金地、世茂，也有中小型房企当代置业、朗诗、雅居乐、天房集团等。这其中，目前只孕育出了绿城管理和中原建业两家代建上市公司。

“新丁”入局

近年来，代建领域涌入了不少新主体。上述的当代管理（全称“北京当代绿建工程项目管理集团），便是在2016年才成立的。它于隔年首进华东，2018年开启全国化布局，业务模式包括政府代建、商业代建及资本代建，已布局12省的27座城市，在管项目超40个。

去年9月，世茂管理也召开了品牌宣贯大会，公开亮相自身搭建的专业化代建平台，表示将以项目管理为切入点，输出品牌及管理标准，以管理创造价值。

乐居财经获悉，世茂管理全称为“上海世茂建设管理有限公司”，注册资本为1亿元，由世茂集团执行董事、世茂海峡董事长兼总裁吕翼牵头，担任法人，并最终持有世茂管理18.81%股权。

世茂对代建领域的布局野望，早已有所表露。2020年初，在那次并购福晟的发布会上，世茂就表示将通过代建、品牌输出等方式介入福晟运营，包括对项目的债权重组。此后，它也是按照该准则去执行的。

在调控下保持着较好流动性的旭辉，同样于去年设立代建平台——旭辉建管。在业绩会上，旭辉董事长林中表示，“未来最大的建管公司、代建公司也一定是地产商背景的。旭辉希望，未来在这些领域内也能成为一个龙头企业，能在这个行业的第一方阵。”

紧接着5月底，旭辉建管携手浐灞集团，承接的西安东二环代建项目正式亮相。自此，旭辉建管已陆续在上海、北京、西安、长沙、合肥、成都等城市签约近20项目，在管总建面超350万平米。一年多时间里，旭辉建管布局的速度堪称迅速。

此外，年初提出要“坚持寻求新发展”的金科，同样把“大代建和代建+”的新发展模式提上日程，并将其作为集团主要业务进行考核。去年，金科代建项目销售金额20.28亿元，新增代建储备建筑面积140万平方米，代建储备货值近500亿元。

不仅于此，地产大哥和二哥似乎也有意在代建领域“进取”，给正在被乌云笼罩下的小弟们指明了一条前路。

大谈“黑铁时代”的万科，于1月21日成立了深圳安居建业（全称“深圳市安居建业投资运营有限公司”），经营范围为房屋拆迁服务、住房租赁、房地产开发经营。

穿透股权可知，深圳安居建业由深圳市人才安居集团持有40%股权，由万科、深业集团、深圳市特区建工集团，各持有20%股权。这似乎意味着，万科将与政府进一步合作，为后者提供保障房代建。

而有自媒体披露，在碧桂园内部年度总结会上，执行董事程光煜对代建表了态：“住有所居是近期提出来的，要解决各大城市新居民的住房问题，更多的强调多主体供给，多渠道保障，所以，这对于碧桂园做代建，是一个很好的机会。”

截至目前，已知发展代建业务的品牌房企，已超过40家家。

春江水暖，地产界的职业经理人们嗅到了时机，也有向代建领域靠拢的迹象。除了离开绿城后创立蓝城的宋卫平，以及成立蓝绿双城的曹舟南之外。今年以来，先是世茂集团副总裁、华北区域董事长刘辉在2月离职后，加盟中交地产(000736)代建板块，出任总经理。

而后，从阳光城(000671)离职的朱荣斌，也转身做了代建商。3月，他在广州成立了荣宇建设，经营范畴包含“房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包”等。

不久后，荣宇建设旗下第一家子公司“海南荣乐建设管理”也浮出水面。同一天，就有了第一单生意，来自海南雅居乐清水湾项目。

上市寻路

代建业务正在不断吸引新的入局者，但就目前整体情况而言，国内的代建行业仍然处于初步发展阶段，也还未像物管、商管那样形成分拆上市潮，叩开资本市场大门的并不多。 

被称为“代建第一股”的绿城管理，颇为庆幸自身拥有“轻资产、抗周期”的特征。该公司的CEO李军，曾在业绩会上踌躇满志地说，在行业大佬争论“青铜时代”还是“黑铁时代”的时候，他感受到的是代建的“黄金时代”来了。

截至去年底，绿城管理的业务分布于101座主要城市，管理项目数量增至345个；合约项目总建筑面积为8470万平方米，同比增长11.3%；在建面积为4400万平方米，同比增长8.7%。

行业整合苗头初现，绿城管理也打响了收购的“第一枪”。1月，它宣布收购浙江熵里建设管理60%股权，固定代价4亿元。在收购完成后的三年期间，该公司新增代建项目服务费用的增量代价，最高金额为2亿元，合计不超过6亿元。

另一边，建业正提速向“新型生活服务商”转型。胡葆森曾说，建业的四条赛道刚刚打造好，跑的姿势还不够优美，速度还不够快，假以时日，不用太长的时间，大约两三年时间，建业的战略价值将会得到更多的释放。

在胡葆森战略价值的“释放”蓝图中，中原建业成为了其中重要的一部分。不久前，中原建业委任马晓腾为新任CEO，或许就是为了新一轮的发力做铺垫。

截至去年年末，中原建业拥有261个在管项目，总建面为3097.44万平方米。它是老胡走出河南，实践大中原战略的关键一环，现于河南以外的省份已拥有24个在管项目，总建面为258.59万平方米。

近来，胡葆森进行了一揽子“纾困”计划，包括处置了部分文旅资产、为建业地产引入战投股东等，但不见他对代建板块动一分心思，可见中原建业在他心中的地位非同寻常。

中原建业利润率也一直维持在高水平，过往三年平均为60%左右，绿城管理的毛利率也常年在40%以上。相较之下，绿城中国和建业地产于2021年的毛利率分别只有18.12%和16.23%。

与此同时，去年中原建业和绿城管理的资产负债率，分别为19.88%、35.71%。这是三道红线高压下的地产行业，所望尘莫及的。

在地产股、物业股跌跌不休之际，“代建第一股”绿城管理股价不但逆市上涨，甚至还创出上市以来的新高，总市值一度超过140亿港元。

除了上述两只代建股之外，朗诗似乎有望成为代建行业的第三个上市平台。3月，朗诗地产宣布，将名字改为“朗诗绿色管理”，目前只待6月30日公司股东大会通过，这一议案便能成行。

在收紧的行业环境下，朗诗面临业绩的下滑，以及负债的增加，董事会主席田明在主席报告中颇为感慨：“所幸多年来的谨慎、自律帮助我们度过了最为艰难的一年，回望来路，我们深知'活下来'才是硬道理。”

而对于如何“活下来”，田明又做了另外一番阐述：“2014年以来，我们实行产品差异化、资产轻型化、收益多样化的战略转型，2022年将是我们完成转型跨越的决定性一年……”

与胡葆森、李军在原有地产的基础上，分拆另设代建平台不同，田明则摇动着船舵，干脆让公司整体向轻资产代建转向。如今酝酿了8年左右的时间，朗诗确实已具备了更名的“底子”。

去年末，朗诗提供开发代建服务及进行小股操盘的项目共计83个，总可售面积约378万平方米，预计可售货值约达706.2亿元，这样的体量占中国地区总可售货值，已高达91%。

于2021年度，朗诗地产新增代建服务合同额约为9.81亿元，同比增约9%；新增代建项目可售面积约153万平方米，可售货值约258.6亿元，同比增幅约18%；该业务的毛利率，也保持在40%的水平。

据相关预测，2020-2024年，国内代建市场的新订建面复合增速为23.5%，预计2024年行业的新订建面达1.94亿平方米，对应的行业渗透率约为14.7%。

由此可见，代建领域具有较大的吸引力，参照此前的物管、商管上市潮，未来必然有更多的代建股，登上资本市场。

但分得一块代建蛋糕，并不容易。以往，一个项目只有两三家代建公司去投标，现在可能会有八九家代建公司来抢。为了竞标成功，不排除一些房企会在利润上做出让步。长此以往，也会影响整个代建行业的利润率，未来可能会出现下降。

金融渗透

房地产代建指拥有土地的一方发起诉求，拥有项目开发建设经验的代建方承接需求。一般来说，土地方拥有拿地渠道和资源，付出土地金和其他资金成本，而代建方则拥有成熟操盘经验和品牌溢价，通过专业能力使项目获得开发利润，并从中赚取代建管理费。

据了解，最初的代建模式始于上世纪90年代的政府代建，即房企帮政府建保障房及设施。发展至今，代建行业按委托方的不同，分为三种模式，分别是政府代建、商业代建、资本代建。前两者只收取代建服务费，后者涉及资金引进与项目分红。

未来基于项目股权的代建模式将成为主流，资本代建在现实中也将越来越常见。李军就曾表示，“资方代建是未来的方向，需要提前占位，这个赛道足够长、雪也很厚。”

起初的代建，一般是零股权第三方委托开发，但在现实中，委托方反而希望代建商也入一点股，给予他们超额收益，这样对项目会更加上心。由此便诞生了商业代建中最常见的一种模式“小股操盘”。

操盘方或是按照销售收入，收取一定比例的管理费和品牌使用费，及按持股的比例分享的项目利润；或是与合作方签订超额利润的分成协议，制定浮动的激励机制，以对应不同等级的KPI。

招股书显示，绿城管理的基础管理服务费为项目销售额的5%-8%，中原建业的服务费为销售额的3.5%-6%。另有做代建的地产商表示，“代建整体收费并不低，有的甚至比投资拿地去做项目更赚钱。”

但另一方面，如果委托方资金出问题，代建方也会受到牵连。在地产圈，因为业主方资金链断裂、工程烂尾，代建方不仅拿不到代建费，最后还被迫接盘项目的全部股权，这样的案例并不少见。

尤其，随着去年下半年以来出险房企增多，代建的风险也随之增加，因而房企在选择合作项目时也更加谨慎。胡葆森表示：“因为中小地产商生存环境越来越差，会不会殃及到代建项目，这是我们选择项目时候一个很重要的条件。”

此外，在一些操盘的过程中，代建主体还会联手金融机构，以解除资金的后顾之忧。

去年年底，绿城管理宣布与中粮信托，就江阴城南项目签署合作协议，绿城管理将为该项目提供资方代建服务。项目此前系江阴恒大华府，属于典型非标遇困项目。

不仅如此，彼时有消息称，绿城管理正与四大AMC之一的东方资产进行战略合作，多个涉房类项目已进入商务阶段。而除了东方资产外，中国信达也与绿城管理共同处置项目。

金融机构的资金实力毋庸置疑，但他们往往缺乏房地产开发和项目管理经验，缺乏专业的开发团队，因此常与代建商一拍即合。涉房类信托规模占比较高的信托公司，尤为如此。

乐居财经查阅获悉，绿城管理旗下的浙江绿城建服建设管理有限公司，便引入了中诚信托，由其持有37%股权。

而以代建为老本行的曹舟南，其创立的蓝绿双城，在2020年的引战中，也将眼光投向了信托。目前，蓝绿双城控股由中光财金兴陇（兰考）股权投资基金合伙企业（有限合伙）（简称“财金兴陇”）持有4.48%股权，财金兴陇背后则由光大信托持有99.5%股权。

不同于老一辈绿城人的草莽气息，在财政局当过副处长的曹舟南，财务出身的背景给予他对经济指标更加灵敏的嗅觉。引入信托，除了资金方面的考虑，还有获取资源的考量。

许多信托公司正在持续收割地产项目。就在2月25日，光大信托和五矿信托便与恒大签订了合作协议，收购了后者4个项目的相关股权。

其中，重庆黛宸房地产开发有限公司（恒大黛山华庭项目）10%股权及2.79亿元债权、东莞市鸿钏房地产开发有限公司（东莞恒大悦龙台项目）9.8712%股权及5亿元债权，均被光大信托揽入麾下，对价10.3亿元。

佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司（佛山铂睿府项目）9.23%股权及2.4亿元债权、南沙恒睿及南沙恒昌（各自10.97%股权，广深国际文旅城项目）及6.4亿元债权，被五矿信托收入囊中，对价11亿元。

另有消息称，中航信托接手了恒大阳光半岛项目；更早之前，中融信托也接盘了中南建设(000961)旗下盐城港达房地产49%股权，平安信托接下正荣集团旗下厦门市荣璐置业49%股权等。

信托机构接管了项目公司的运营管理，向项目投入资金，以保障后续开发建设及保交楼。虽然恒大表示在偿还完债务后，有行使回购股权的权利，但项目被信托撰在手中，不排除会引入其他代建方，参与其中。

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