解局 | 金地投资者会的内外温度

2022-10-30 23:59:01 观点网 

观点网 在披露三季度业绩报告后,10月28日下午,金地集团(600383)召开投资者线上交流会,董事长凌克携总裁黄俊灿等一众高管现身,直面来自资本市场的关切与疑问。

数据显示,第三季度金地集团录得营收249.64亿元,归母净利润13.71亿元,同比增幅分别为27.30%、-7.59%,与万科等房企类似均出现“增收不增利”的现象。

经营活动产生的现金流量净额约达119.68亿元,上年同期则为-7.59亿元;而有息负债较6月底压降近103亿元,同时融资加权平均成本下降至4.50%,并保持年内无到期境内外公开债务。

凌克在交流会上用“韧劲”“健康”“平衡”等关键词形容金地的经营,表示会继续做好现金流管理,积极应对市场各种变化。这样的表述在过往屡见不鲜,但未能使金地获得预期的认可,恰恰相反,过去一段时间内该公司与碧桂园、龙湖等房企都遭遇了看空。

仅10月17日及10月24日晚间,金地就主动袒露过生产经营情况,并对“应收账款融资展期”传言做出澄清。即便如此,这家深圳房企仍处于股债双杀的振荡期。

在宏观经济、疫情以及房地产调控影响叠加下,房企估值已呈江河日下之势,尽管价值短时间不会改变,但在具体节点上价格与信心已经产生了较大偏离。从业者或许能真切感受到“信心比黄金重要”的分量感。

信心与信用密切关联,正如金地管理层所言,现在债券价格大跌更主要还是“信用缺失”的问题。“公司也在想尽一切办法去解决这个问题,但单纯依靠一家公司,效果确实比较有限。”

量入为出,毛利率存挑战

从销售角度观察,今年以来房企的销售进度面临大幅度缩水,比如统计局数据显示,前三季度国内商品房销售金额9.94万亿元,同比下降26.3%;典型房企万科,期内累计合同销售金额3146.7亿元,同比下降约34.32%,且年内单月均出现下降的情况。

相较之下,金地集团所实现的销售业绩稍好于同业,前三季度公司累计签约面积706.4万平方米,签约金额1630.8亿元,同比分别下降33.51%、28.69%;其中8月及9月,销售增幅开始转正,同比分别增长11.56%、7.05%,该公司解释是由于采取了很多销售策略。

数据来源:企业公告,观点指数整理

而拿地层面,截至9月底,金地仅新增土地储备171万平方米,总投资额220亿元,同比分别下降88.54%、80.62%;权益投资额约89亿元。

对此,黄俊灿表示,目前房地产在政策面上没有发生变化,但市场确实出现了比较大的下行,包括市场面未看到明显回暖迹象,地产商出险导致购房者对期房的疑虑等。

“虽然市场没有明显变好,但进一步变坏的迹象也不明显。”黄俊灿续称,因此金地接下来还会在销售端持续做很多工作,以提升差异化的竞争力。

他转而坦承,金地今年确实较大幅度削减了土地投资额度,并强调不光是销售市场下行,土地市场的下行幅度更大,公司销售受到一些影响,所以压缩了土地投资。“我们现在投资策略还是量入为出。”

据管理层现场披露,金地的土地储备大约6000万平方米,可一定程度冲抵短时间内减少投资的波动。同时,截至9月底达到预售条件(含取证及未取证)的货值约1900亿元,预计四季度新增货值500-600亿元,2023年则新增1800-2200亿元,届时可售货值约3600-4000亿元。

库存结构方面,金地位于一线、二线城市的库存分别占比21%、47%,库存结构与2023年供货资源基本一致。管理层表示,诸如上海、深圳等城市基本能做到开盘售罄,但二三四线城市还是“正常销售”状态,公司总体的原则是均匀地去化。

被问及公司采取折扣促销的力度时,副总裁王南表示,在一个自由竞争的市场下,当竞争对手在调整价格,公司也必须要应对,无法逆势而行。“我们会随行就市,但不会随波逐流”,其表示在个别城市,依靠专业能力及产品力,公司仍能在售价稍高的情况下卖得比对手好。

按照金地内部制定的“跑赢跑输率”(即项目与直接竞品对比销售额、平均价格)指标,9月公司共计139个参考项目之中,“全面跑赢”(即销售额、价格均领先)占30%,“跑赢”(销售额领先)占40%,“跑平”及“跑输”各占6%、24%。

毛利率则释放了一定的改善信号,前三季度金地集团录得综合毛利率约20.6%,同比提高2.1个点;其中房地产业务的毛利率为19.5%,同比提高约3.6个点。

尽管强调房地产结转的季度性因素,三季报收入占比较小,但管理层也强调,毛利率改善,主要是去年集中消化了2017-2018年上半年所拿一些高价地。去年全年,该公司房地产业务毛利率19.65%,同比降低13.91个百分点。

而财务总监曾爱辉透露,金地目前已售未结资源基本是20%左右的毛利率水平,并认为这一表现在行业里已属不错水平。

银行贷增加,公开债审慎

在销售承压、融资收紧的当下,现金流管理同样是金地集团着力传递的信号之一。

财务总监曾爱辉提及,金地内部打造了“经营分析系统”,一直都在动态做三年的经营规划,以及年度预算计划,以及滚动的月度计划等。“我们一直在审视现金流,从相关情况来看,相对还是比较好的。”

数据显示,截至9月底,金地集团有息负债余额1190.6亿元,去年底及今年6月底则分别为1256.49亿元、1293.21亿元,债务规模得到一定压降;融资加权平均成本降至4.50%,较去年底及今年6月底分别下降0.06个点、0.04个点。

数据来源:企业公告,观点指数整理

同时,期末经营活动产生的现金流量净额119.68亿元,上年同期为-7.59亿元,这也是近年来三季末最高的经营性现金流水平。

曾爱辉进而透露了部分现金流测算结果:四季度经营性现金流大约达到100亿元,2023年上半年约达150亿元;年内公开市场的债券及票据已偿还完毕,明年上半年到期公开债约130亿元,据此计算,经营性现金流基本可覆盖。

据DM统计,金地集团2023年待偿还的债券本金约达175.72亿元,待偿还利息约17.04亿元。

但需要指出的是,金地集团今年在债券市场的融资动作较少,其中于2月24日将一笔17亿元中票“22金地MTN001”推向市场,并于3月2日上市“金地次02”及“金地优02”,后两笔私募债,规模约7.89亿元。

除此以外,包括“中债增”等融资新物种,该公司均未涉足。因此有质疑声认为,这是金地融资能力未能恢复的表现。

对此曾爱辉回应,融资可细分为公开市场融资和开发贷,其中公开市场融资目前受到较多因素制约,特别是债券波动,对公开融资的影响比较大。观点新媒体了解,“21金地01”于6月18日成交价为98.96,至10月28日已降至46.68。

至于中债增,他表示,金地如果想发行该品种债券是完全可行的,但还不是非常急迫。主要考虑几点,包括金地属于混合所有制企业中较优秀的一家,有自身特色;以及中债增会产生相关收费以及存在担保比例方面的问题。

相比之下,银行贷在金地的债务结构中比重更大,管理层亦坦承,公司是“总对总”融资模式,这类融资大约占有息负债6成。曾爱辉透露,今年以来行业的开发贷规模在收缩,但银行对金地仍比较支持,因此开发贷不降反增41亿元左右。

其续指,银行授信方面,大约有3家银行向金地提供的授信规模有所增加,对公司信任度非常高。“前段时间央行表示要增加银行对开发贷的投放,几家合作银行也来电提及优先支持我们的开发贷。”

据金地10月19日公告,截至9月底公司的银行授信规模将近2700亿元,剩余可用银行授信规模将近1780亿元,其中年内获得银行新增授信额度超过200亿元。

金地集团董事、高级副总裁、财务负责人韦传军则解释,公司所有的负债都是无抵押无担保类型,因此无论银行还是债券持有人,权利都是一样的。言下之意,则是中债增所需要的追加抵质押信用与金地融资风格不符。

其次是经营贷,目前金地大约有经营性资产400多亿(合并报表口径),未来会做一些潜在的经营贷安排。韦传军指,这部分持有物业约7成处于出租状态,由于CMBS有抵押方面的要求,公司会优先选择经营贷。

韦传军也回应了目前债券价格大跌一事,表示这是信用缺失的问题,公司一直有做债券管理工作,包括子公司及高管出资购买债券,相信对债券价格恢复有“一定的帮助”。此外公司也会在合适的时间窗口,发行一笔债券或中票,以增加投资者的信心。

但他也感到个体对抗大势的无力感,直言效果有限,并呼吁主管部门出台一些“更有利的措施”。

黄俊灿表示,除了市场端出政策,如果房企的融资端有一些好的政策出来,对整个行业提振士气也会有比较大帮助。

解局 | 从局外到局内,观察和解读行业、企业与市场的真实一面。

(责任编辑:徐帅 )
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门阅读

    和讯特稿

      推荐阅读

        【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。