解局 | 金地投资者会的内外温度

观点网 在披露三季度业绩报告后，10月28日下午，金地集团(600383)召开投资者线上交流会，董事长凌克携总裁黄俊灿等一众高管现身，直面来自资本市场的关切与疑问。

数据显示，第三季度金地集团录得营收249.64亿元，归母净利润13.71亿元，同比增幅分别为27.30%、-7.59%，与万科等房企类似均出现“增收不增利”的现象。

经营活动产生的现金流量净额约达119.68亿元，上年同期则为-7.59亿元；而有息负债较6月底压降近103亿元，同时融资加权平均成本下降至4.50%，并保持年内无到期境内外公开债务。

凌克在交流会上用“韧劲”“健康”“平衡”等关键词形容金地的经营，表示会继续做好现金流管理，积极应对市场各种变化。这样的表述在过往屡见不鲜，但未能使金地获得预期的认可，恰恰相反，过去一段时间内该公司与碧桂园、龙湖等房企都遭遇了看空。

仅10月17日及10月24日晚间，金地就主动袒露过生产经营情况，并对“应收账款融资展期”传言做出澄清。即便如此，这家深圳房企仍处于股债双杀的振荡期。

在宏观经济、疫情以及房地产调控影响叠加下，房企估值已呈江河日下之势，尽管价值短时间不会改变，但在具体节点上价格与信心已经产生了较大偏离。从业者或许能真切感受到“信心比黄金重要”的分量感。

信心与信用密切关联，正如金地管理层所言，现在债券价格大跌更主要还是“信用缺失”的问题。“公司也在想尽一切办法去解决这个问题，但单纯依靠一家公司，效果确实比较有限。”

量入为出，毛利率存挑战

从销售角度观察，今年以来房企的销售进度面临大幅度缩水，比如统计局数据显示，前三季度国内商品房销售金额9.94万亿元，同比下降26.3%；典型房企万科，期内累计合同销售金额3146.7亿元，同比下降约34.32%，且年内单月均出现下降的情况。

相较之下，金地集团所实现的销售业绩稍好于同业，前三季度公司累计签约面积706.4万平方米，签约金额1630.8亿元，同比分别下降33.51%、28.69%；其中8月及9月，销售增幅开始转正，同比分别增长11.56%、7.05%，该公司解释是由于采取了很多销售策略。

数据来源：企业公告，观点指数整理

而拿地层面，截至9月底，金地仅新增土地储备171万平方米，总投资额220亿元，同比分别下降88.54%、80.62%；权益投资额约89亿元。

对此，黄俊灿表示，目前房地产在政策面上没有发生变化，但市场确实出现了比较大的下行，包括市场面未看到明显回暖迹象，地产商出险导致购房者对期房的疑虑等。

“虽然市场没有明显变好，但进一步变坏的迹象也不明显。”黄俊灿续称，因此金地接下来还会在销售端持续做很多工作，以提升差异化的竞争力。

他转而坦承，金地今年确实较大幅度削减了土地投资额度，并强调不光是销售市场下行，土地市场的下行幅度更大，公司销售受到一些影响，所以压缩了土地投资。“我们现在投资策略还是量入为出。”

据管理层现场披露，金地的土地储备大约6000万平方米，可一定程度冲抵短时间内减少投资的波动。同时，截至9月底达到预售条件（含取证及未取证）的货值约1900亿元，预计四季度新增货值500-600亿元，2023年则新增1800-2200亿元，届时可售货值约3600-4000亿元。

库存结构方面，金地位于一线、二线城市的库存分别占比21%、47%，库存结构与2023年供货资源基本一致。管理层表示，诸如上海、深圳等城市基本能做到开盘售罄，但二三四线城市还是“正常销售”状态，公司总体的原则是均匀地去化。

被问及公司采取折扣促销的力度时，副总裁王南表示，在一个自由竞争的市场下，当竞争对手在调整价格，公司也必须要应对，无法逆势而行。“我们会随行就市，但不会随波逐流”，其表示在个别城市，依靠专业能力及产品力，公司仍能在售价稍高的情况下卖得比对手好。

按照金地内部制定的“跑赢跑输率”（即项目与直接竞品对比销售额、平均价格）指标，9月公司共计139个参考项目之中，“全面跑赢”（即销售额、价格均领先）占30%，“跑赢”（销售额领先）占40%，“跑平”及“跑输”各占6%、24%。

毛利率则释放了一定的改善信号，前三季度金地集团录得综合毛利率约20.6%，同比提高2.1个点；其中房地产业务的毛利率为19.5%，同比提高约3.6个点。

尽管强调房地产结转的季度性因素，三季报收入占比较小，但管理层也强调，毛利率改善，主要是去年集中消化了2017-2018年上半年所拿一些高价地。去年全年，该公司房地产业务毛利率19.65%，同比降低13.91个百分点。

而财务总监曾爱辉透露，金地目前已售未结资源基本是20%左右的毛利率水平，并认为这一表现在行业里已属不错水平。

银行贷增加，公开债审慎

在销售承压、融资收紧的当下，现金流管理同样是金地集团着力传递的信号之一。

财务总监曾爱辉提及，金地内部打造了“经营分析系统”，一直都在动态做三年的经营规划，以及年度预算计划，以及滚动的月度计划等。“我们一直在审视现金流，从相关情况来看，相对还是比较好的。”

数据显示，截至9月底，金地集团有息负债余额1190.6亿元，去年底及今年6月底则分别为1256.49亿元、1293.21亿元，债务规模得到一定压降；融资加权平均成本降至4.50%，较去年底及今年6月底分别下降0.06个点、0.04个点。

数据来源：企业公告，观点指数整理

同时，期末经营活动产生的现金流量净额119.68亿元，上年同期为-7.59亿元，这也是近年来三季末最高的经营性现金流水平。

曾爱辉进而透露了部分现金流测算结果：四季度经营性现金流大约达到100亿元，2023年上半年约达150亿元；年内公开市场的债券及票据已偿还完毕，明年上半年到期公开债约130亿元，据此计算，经营性现金流基本可覆盖。

据DM统计，金地集团2023年待偿还的债券本金约达175.72亿元，待偿还利息约17.04亿元。

但需要指出的是，金地集团今年在债券市场的融资动作较少，其中于2月24日将一笔17亿元中票“22金地MTN001”推向市场，并于3月2日上市“金地次02”及“金地优02”，后两笔私募债，规模约7.89亿元。

除此以外，包括“中债增”等融资新物种，该公司均未涉足。因此有质疑声认为，这是金地融资能力未能恢复的表现。

对此曾爱辉回应，融资可细分为公开市场融资和开发贷，其中公开市场融资目前受到较多因素制约，特别是债券波动，对公开融资的影响比较大。观点新媒体了解，“21金地01”于6月18日成交价为98.96，至10月28日已降至46.68。

至于中债增，他表示，金地如果想发行该品种债券是完全可行的，但还不是非常急迫。主要考虑几点，包括金地属于混合所有制企业中较优秀的一家，有自身特色；以及中债增会产生相关收费以及存在担保比例方面的问题。

相比之下，银行贷在金地的债务结构中比重更大，管理层亦坦承，公司是“总对总”融资模式，这类融资大约占有息负债6成。曾爱辉透露，今年以来行业的开发贷规模在收缩，但银行对金地仍比较支持，因此开发贷不降反增41亿元左右。

其续指，银行授信方面，大约有3家银行向金地提供的授信规模有所增加，对公司信任度非常高。“前段时间央行表示要增加银行对开发贷的投放，几家合作银行也来电提及优先支持我们的开发贷。”

据金地10月19日公告，截至9月底公司的银行授信规模将近2700亿元，剩余可用银行授信规模将近1780亿元，其中年内获得银行新增授信额度超过200亿元。

金地集团董事、高级副总裁、财务负责人韦传军则解释，公司所有的负债都是无抵押无担保类型，因此无论银行还是债券持有人，权利都是一样的。言下之意，则是中债增所需要的追加抵质押信用与金地融资风格不符。

其次是经营贷，目前金地大约有经营性资产400多亿（合并报表口径），未来会做一些潜在的经营贷安排。韦传军指，这部分持有物业约7成处于出租状态，由于CMBS有抵押方面的要求，公司会优先选择经营贷。

韦传军也回应了目前债券价格大跌一事，表示这是信用缺失的问题，公司一直有做债券管理工作，包括子公司及高管出资购买债券，相信对债券价格恢复有“一定的帮助”。此外公司也会在合适的时间窗口，发行一笔债券或中票，以增加投资者的信心。

但他也感到个体对抗大势的无力感，直言效果有限，并呼吁主管部门出台一些“更有利的措施”。

黄俊灿表示，除了市场端出政策，如果房企的融资端有一些好的政策出来，对整个行业提振士气也会有比较大帮助。

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